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Face à la pénurie de l’offre des logements locatifs sociaux, y-a-t-il des montages financiers innovants permettant de développer des nouvelles pistes ?
Quels sont les partenariats entre le secteur public et le secteur privé pouvant développer un nouveau cadre d’investissement éthique ?
Cet ouvrage consacré entièrement à l’usufruit locatif social est le fruit d’une réflexion menée collectivement par trois professionnels de l’immobilier passionnés par cet outil de production d’une offre nouvelle de logements locatifs sociaux que la récente Loi ENL a permis de développer.
Il s’agit d’un ouvrage simple, pédagogique et pratique, accompagné de nombreux schémas explicatifs et illustré de plusieurs exemples approfondis.
Il s’adresse à un large public de professionnels : les organismes d’HLM, les SEM de logement social, les sociétés immobilières de logements sociaux et les collecteurs du « 1% Logement » tout d’abord, aux collectivités territoriales ensuite et, enfin, aux promoteurs et investisseurs privés.
Il devrait aussi concerner l’Administration et ses organes de contrôle, les commissaires aux comptes, les notaires et les organismes financiers qui contribuent traditionnellement au financement du logement social.
Il est structuré autour de trois grandes parties : la première consacrée au démembrement de propriété en lien avec l’usufruit locatif social, la seconde au cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété et enfin la dernière analysant spécifiquement l’usufruit locatif social tant sur le plan financier que social.
1. Démembrement de propriété et usufruit locatif social
1.1 Usufruit et partenariat public/privé
1.2 Intérêt du démembrement de propriété
1.3 Usufruit et nue-propriété : caractères et sources
1.4 Références juridiques
Annexe 1: Articles R 253-1 à 253-8 du CCH
Annexe 2: Circulaire UHC/FB3 n° 2007-27 du 17 Avril 2007 concernant la mise en oeuvre de l’usufruit locatif social
Annexe 3: Articles R 252-1 et 252-2 du CCH
2. Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété
2.1 Fiscalité de l’investissement en nue-propriété
2.2 évaluation des droits démembrés
2.3 Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire
3. L’usufruit locatif social
3.1 La convention d’usufruit
3.2 Le bail dans le cadre de l’usufruit locatif social
3.3 Le financement de l’usufruit locatif social
3.4 Les conditions d’équilibre financier de l’usufruit locatif social
Annexe 4: Exemples de réparations à la charge du locataire
Annexe 5: Exemples de contrats d’entretien et de travaux d’entretien courants
Annexe 6: Exemples de travaux à effectuer lors de l’extinction de l’usufruit
Table des illustrations
Table alphabétique
Michel GOUILLARD est docteur en économie de l’Université de Lille et ancien élève de l’Institut Français de Gestion. Il est aujourd’hui Secrétaire Général du Groupe Alliade. Il enseigne également à l’Université de Paris-Dauphine – Master Management de l’Immobilier et à l’Institut de Management de l’Habitat.
Il a écrit de nombreux articles sur le choix des investissements immobiliers locatifs. Il est l’auteur, depuis 15 ans, de plusieurs ouvrages sur la gestion financière des entreprises Hlm dont « La gestion financière des entreprises de logement social – Les principes de base » paru en 2002 et « La comptabilisation des investissements par composants » paru en 2007.
Pierre CENAC est responsable de la cellule patrimoniale d’un office notarial à Paris. Diplômé notaire et titulaire d’un DESS d’ingénierie du patrimoine, il est chargé de cours en droit patrimonial et fiscalité auprès du Centre de Formation des Professions Bancaires et de l’Université de Paris-Dauphine (Master Droit du patrimoine professionnel, Master de gestion de patrimoine et Master de fiscalité approfondie).
Arnaud JAFFRAIN est actuellement Directeur Associé du Groupe Iplus, structure spécialisée dans l’ingénierie et la commercialisation de solutions d’investissements en démembrement de propriété
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